O Setor imobiliário na Reforma Tributária

Como a Reforma Tributária afetará seu bolso no segmento de imóveis.

Atenção, investidores, locadores, arrendatários, construtoras e proprietários: a LC 214/2025 mudou de vez as regras sobre a tributação de bens imóveis. Se você vive de aluguéis, de arrendamentos, constrói casas para vender ou atua no mercado imobiliário como pessoa jurídica, prepare‑se: o imposto não fica mais “lá na contabilidade” – ele é retido no ato do pagamento, impactando imediatamente seu fluxo de caixa, seu custo financeiro e a cadeia produtiva de ponta a ponta.

1. Por que este tema é crucial

Até então, era comum adiar a preocupação tributária para o “meu contador resolver depois”.
Com a retenção instantânea (split payment), o IBS/CBS é debitado no momento da liquidação financeira, e se você não provisionar o tributo no preço ou no aluguel, assume risco de ter de arcar com o custo integral, sem direito ao crédito proporcional .

2. Quem será alcançado pelo regime específico

Pessoa Jurídica – empresas de incorporação, construção e intermediação imobiliária.

Pessoa Física (aluguel/arrendamento) – receita anual anterior > R$ 240 000,00 e mais de 3 imóveis distintos no ano‑calendário passado ; ou receita corrente > 120% desse limite.

Pessoa Física (venda de imóveis) – alienação/cessão de direitos acima de 1 milhão e sobre > 3 imóveis em até 5 anos ou venda de imóvel próprio construído nos últimos 5 anos .

3. Operações Tributadas e Fato Gerador

1. Alienação: celebração de contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.
2. Locação e Arrendamento: a cada pagamento recebido.
3. Construção Civil: na entrega do serviço pela empreiteira.
4. Administração e Intermediação de imóveis.

4. Formação da Base de Cálculo

1. Valor total pactuado: preço, juros, multas e encargos.
2. Exclusões: tributos, emolumentos e despesas de condomínio.
3. Redutor de Ajuste: dedução de ITBI, laudêmio e custos de registro.
4. Redutor Social: abatimento fixo para imóveis residenciais.

5. Alíquotas Efetivas e Recolhimento

1. Alíquota padrão IBS/CBS: estimada em ~28% (a definir pelo Senado).
2. Vendas e intermediação: redução de 50% → ~14%.
3. Locação/arrendamento: redução de 70% → ~8,4%.
4. Split Payment: tributo segregado e recolhido pelo adquirente no momento do pagamento, sem passar pela contabilidade tradicional .

6. Impacto Imediato no Fluxo de Caixa

1. Provisão obrigatória: incorpore o tributo no preço do imóvel ou no valor do aluguel.
2. Risco de falta de crédito: sem split payment válido, você pode perder o direito ao crédito, ficando com o custo integral.
3. Controle rígido: revise contratos, garanta cláusulas de retenção e monitore recebíveis diariamente.

7. Situação da Pessoa Física Construtora

1. Obra para venda: a PF que contrata empreiteira não se torna contribuinte, mas não apropria crédito do IBS/CBS embutido no custo da obra .
2. Obra para uso próprio: sem fins de venda, não é atividade tributável até que o imóvel seja alienado dentro de 5 anos, quando incide IBS/CBS como alienação de imóvel construído .

8. Outras Obrigações: ITBI e ITCMD

1. ITBI (municipal): calculado sobre o maior valor entre venal e de mercado, em geral de 2% a 4% do valor do imóvel .
2. ITCMD (estadual): incide em doações e heranças, alíquotas de 2% a 8%, com variações por Estado .

Conclusão

Esqueça o “depois”: a retenção instantânea e o novo regime específico exigem planejamento tributário e financeiro. Ajuste já seus contratos, revise preços e orçamentos, e garanta que o split payment seja aplicado corretamente — ou seu caixa e seu bolso sentirão o impacto.

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